商品房预售资金监管更严了？北京：监管主体由银行调整为政府部门

①北京加强了对商品房预售资金的监管，明确商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府部门。
②专家指出，预售资金监管主体的变更，有望对新房市场的去化形成利好。

财联社12月22日讯（记者 李洁）北京加强了对商品房预售资金的监管。

12月22日，北京发布《北京市商品房预售资金监管管理办法（2023年修订版）》征求意见稿，强化了住建部门对预售资金的监管责任，明确商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化，进一步完善了制度设计。

据悉，新修订的《办法》将监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”，调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。同时，北京将引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务。

“这是预售资金监管政策的最大变化之一，由银行作为监管主体改为政府部门为监管主体。”易居研究院研究总监严跃进表示。

其进一步称，这一变化很明显堵住了此前监管方面的漏洞。在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或未能充分履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从银行及房企角度来看，一笔资金躺在账上不能用，可能无法发挥这笔资金在最大化使即时用价值。而对于银行而言，开发商是大客户，与房企的业务往来可能会给银行带来不低的收益。

“银行及开发商，都有想方设法动用预售监管资金的动力，这意味着银行很难作为一个独立的第三方机构来监管预售资金。但预收资金监管的公共属性已经非常突出，监管是否严格，对楼盘能否顺利交付产生重要影响。”李宇嘉称。

“商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，将避免房企前期挪用购房者预售资金，督促购房者的房款用来项目工程建设，减少延迟交付及防范烂尾楼项目的现象。此举可更好维护购房者的合法购房权益，有利于稳定购房者信心。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称。

在资金支取方面，《办法》明确了支取要求。一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。

二是重点监管额度外资金支取，由市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。

严跃进认为，此次调整后，使预售资金关联方的关系变得更加清晰，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作；而“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。

在购房者方面，办法指出，在市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，购房人可对资金账查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。

“近年来的交付风险影响了新房销售，将购房需求分流至二手房，最新措施让购房者能随时监督房款动态，可以增强购房者信心。”王小嫱称，预售资金监管主体的变更，也将会对新房市场的去化形成利好。

“北京此次对《办法》的修订，是快速落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中‘保交楼落实属地责任，加强预售资金监管’的要求。本次北京强化商品房预售资金监管，将有助于防范项目风险、稳定购房者预期，对提振市场信心将起到积极作用，预计未来将有更多城市跟进。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

不过，多位专家认为，对于房企而言，预售资金监管的加强，短期内或将进一步加大房企资金压力。

免责声明：Mysteel发布的原创及转载内容，仅供客户参考，不作为决策建议。原创内容版权归Mysteel所有，转载需取得Mysteel书面授权，且Mysteel保留对任何侵权行为和有悖原创内容原意的引用行为进行追究的权利。转载内容来源于网络，目的在于传递更多信息，方便学习与交流，并不代表Mysteel赞同其观点及对其真实性、完整性负责。申请授权及投诉，请联系Mysteel（021-26093397）处理。